|
– Точно не потрібно піднімати податки для малого і середнього бізнесу, на який вся надія у 2009 році. Це означає, що більшість мешканців України мають заробляти для виживання самі на себе.
Бурхливе будівництво - житлове і комерційне - у попередні два-три роки яскраво демонструвало розвиток нашої економіки. Його теперішня зупинка може стати гострим свідченням глибини кризи. Про ситуацію на ринку будівництва Львова, про те, як вистояти в умовах кризи бізнесу, місту, економіці країни, читайте в інтерв’ю із генеральним директором компанії «Росан-Інвест» Денисом Шмигалем.
- Теперішня криза розпочалася з іпотечної кризи в США. Як вона сьогодні впливає на ринок житлового будівництва в нашому регіоні?
- Ситуація складна. Серед львівських інвестиційних, будівельних компаній насправді панують не дуже добрі настрої. Дуже багато об'єктів де-факто призупинені. Компанії не декларують, що вони зупинилися, проте, об'їхавши місто, можна оглянути об’єкти і побачити, що більшість із них (за нашими оцінками біля 80%), призупинені.
Ті, хто ще може вийти з цього бізнесу, пробують зробити це. Хто не може, призупиняє темпи будівництва.
Звісно, завжди є сезонний спад виробництва узимку. Проте сучасні технології дозволяють будівельникам будувати за будь-яких погодних умов. Але фінансова криза вносить свої корективи. Можливо, навіть не стільки фінансова криза загалом, як відсутність кредитів для бізнесу, й іпотечних кредитів для людей, які в майбутньому мали б це житло купувати.
- Чи немає компаній, які на межі банкрутства через вимоги пайовиків повернути їм гроші?
- Гучних прецедентів немає. Люди свідомі. Вони розуміють, що криза є в усьому світі, вона відбувається не тільки в Україні, чи Львові, чи, тим більше, на окремому підприємстві. Це глобальна річ. Люди усвідомлюють, що якщо усі побіжать забирати свої гроші, підприємство обвалиться, і в результаті ніхто нічого не отримає. Тому всі терплять. У мене є персональна впевненість, що більшість людей свідомо до цього підходить, і, можливо, погодиться на відтермінування будівництва, здачу в експлуатацію їх будинків. Обіцяне їм буде виконане, просто це відтягнеться в часі.
- Чим може допомогти влада в цій ситуації?
- Наприкінці 2008 року Верховна Рада прийняла закон «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі і житлового будівництва». У ньому передбачено, що держава буде сприяти завершенню тих об'єктів, в яких ступінь готовності є досить високою. Це перший крок з боку нашої держави на допомогу будівельній галузі.
- Як з цінами на нерухомість?
- Ціни падають, це чітко прослідковується, щоправда, поки що не дуже стрімко. Реальне падіння цін на нерухомість, за даними нашого аналітичного відділу, за останніх півтора місяці 2008 року склало в середньому 7% по львівському регіону. Ціни на землю стоять такі, як і до кризи, але продавці згідні ціну знижувати.
Сьогодні ринок перетворився на так званий ринок покупця, саме він диктує свою ціну. Але покупців на ринку дуже мало. Люди очікують, що навесні, орієнтовно в березні-квітні, криза досягне ще більших масштабів, і ціни впадуть ще більше.
- Чи відбуваються вимушені продажі нерухомості за зниженими «кризовими» цінами?
- Сьогодні вже є перші дані, що банки почали виставляти на продаж майно, яке було заставою в іпотеці - земельні ділянки, квартири, але ціни на них далеко не «кризові». Ціни високі. Це тому, що в момент, коли банки видавали кредит, оцінка майна на піку економічного зростання була високою, і під них видані великі суми кредитів. Зараз банк зацікавлений повернути суму кредиту у повній мірі. Тому коли він виставляє іпотечну заставу на продаж, то виставляє її за заставною ціною, а не зниженою.
- За якого курсу гривні до долара, на вашу думку, може розпочатися криза масового неповернення іпотечних кредитів?
- Я б не прив’язував неплатоспроможність позичальників і неповернення кредитів до курсу гривні до долара. Краще це прив’язати до рівня безробіття, і до рівня зарплат. Наприклад, курс долара зростає, але людина має роботу, і в неї, хай не пропорційно зростанню курсу, але все-таки може зростати зарплата, або навіть залишатися на відповідному рівні. У такому випадку людина може продовжувати обслуговувати кредит.
Курс гривні до долара навряд чи надалі буде так стрімко стрибати. Прогноз такий, що він застановиться і буде триматися на рівні 7,5 гривень. Ті, хто міг обслуговувати кредити, будуть їх обслуговувати і далі. Але люди, які втратили роботу або де-юре, або де-факто (перебувають у вимушених, неоплачуваних відпустках), не зможуть обслуговувати кредити, тому що в них немає джерела доходу.
- Яка зараз ситуація на ринку будівництва комерційної нерухомості?
- Криза вплинула на всіх. Житлове будівництво, напевне, є лідером падіння. Лідером у тому, що компанії призупиняють проекти, виходять з ринку, не мають стратегії на інвестування в житлове будівництво. Комерційна ж нерухомість в різних галузях почувається по-різному.
У першій половині минулого року напрямок будівництва офісної нерухомості розвивався досить бурхливо. Зараз ті, хто будував престижні офіси, замислилися, чи продовжувати їм це будівництво, чи призупинити його, чи розтягнути, щоб якомога плавніше пережити цю кризу. Це пов’язане з тим, що криза впливає на компанії, які мали бути потенційними орендарями цієї офісної нерухомості. Компанії починають відмовлятися від дорожчих офісів і шукають більш дешеві варіанти.
У сегменті реконструкції офісних центрів і будівництва менш вартісних поки що все триває, як і тривало. Тим більше, що на ці проекти попередньо були відкриті кредитні лінії або кредити, і вони продовжують діяти. Попит на таку дешеву або середньовартісну комерційну офісну нерухомість буде існувати навіть за умов фінансової кризи. Компанії в будь-якому випадку будуть працювати, повної зупинки економіки не буде.
Дослідження показують, що в сегменті будівництва торгівельної нерухомості дуже багато об'єктів зупинено. Це так само видно візуально. Ті, хто розраховував на власні сили, маю на увазі рітейлерів, змушені були зупинитися. Об’єми продаж, обороти впали, а, відповідно, і прибутки, з яких рітейлери фінансували свій розвиток, зокрема будівництво нових торгівельних площ, так само впали.
Ті компанії, які зуміли чітко спланувати і розрахувати свої сили, і мають доступ до фінансового ресурсу іноземних банків або інвестиційних фондів, продовжують будівництво. Однак вони також переглядають свої плани в бік розтягування в часі цього будівництва, щоб закінчити його в той момент, коли закінчиться фінансова криза. Як кажуть, збудувати - не проблема, проблема в тому, щоб наповнити об’єкт, і він почав давати дохід.
Загалом будівництво комерційної нерухомості зараз безпосередньо прив’язане до того моменту, коли завершиться криза. Але не в тому сенсі, що всі будівельники відчувають брак фінансів на будівництво, а в тому, що вони будуть очікувати орендарів.
- Як ваша компанія почувається зараз? Як вплинула криза на вашу діяльність?
- На «Росан-Інвест» криза впливає так само, як і на всіх. Тобто нам не є легко, як і всім. Ми відчуваємо певні труднощі, особливо це стосується доступу до фінансових ресурсів. Насправді, фінанси - це кров економіки. Тому зараз, коли немає доступу до цієї «підживки», ми дуже уважно дивимося і аналізуємо, які проекти провадити далі, в які входити, а в які не входити зовсім. Криза дала нам можливість переглянути та оптимізувати нашу стратегію.
Ми призупинили розгляд деяких проектів, а деякі проекти, націлені на майбутнє, навпаки, ми будемо розглядати з більшим оптимізмом, особливо великі інфраструктурні проекти державного та регіонального значення. До кризи це були проекти, які виставляли на продаж за такою ціною, що ніякі економічні розрахунки не дозволяли ввійти в них, вони були б неокупними.
- Що має зробити влада для підтримки підприємців у цьому році?
- Точно не потрібно піднімати податки. Це прямо впливає на розвиток економіки, малий і середній бізнес. Великий бізнес, так звані бюджетоутворюючі підприємства - металообробної, хімічної галузей зупинені, фактично вони перебувають у стані рецесії. Тому вся надія у 2009 році на малий і середній бізнес.
Це означає, що більшість мешканців України мають заробляти для виживання самі на себе. Тому в країні потрібно ще більше полегшити умови реєстрації підприємств, підприємців, зменшити податковий тиск, спростити адміністрування існуючих податків. Зробити в цьому сенсі все можливе для розвитку малого і середнього бізнесу.
- Як впливає криза на інвестиційне середовище Львова?
- Вона лише починає впливати, тобто інвестори починають замислюватися над тим, заходити в регіон, місто чи ні. Зараз усі інвестори пригальмували й дуже зважено оцінюють свій існуючий інвестиційний портфель, а також ті проекти, які зараз виставляють на продаж.
Загалом криза впливає на Львів сильно. Грошей немає. Бюджет розвитку міста невідомо з чого буде наповнюватися. Місто переглядає свою стратегію. Якщо у 2008 році наповнення бюджету базувалося на аукціонному продажі земельних ділянок, то у 2009 році, як повідомляли чільники міста, основний наголос буде зроблений на наповненні бюджету від продажу тих ділянок, які вже перебувають у користуванні, орендованих земельних ділянок. Це - викуп землі орендарями, користувачами. Отже, міська влада не розраховує на значні надходження від продажу землі.
- Що має робити влада для утримання того інвестиційного середовища, яке вже склалося?
- У Польщі наприкінці 2008 року по телебаченню транслювалися сюжети, в яких говорилося, що Україна перебуває в стані внутрішнього дефолту, відтак, польським інвесторам не рекомендується входити в Україну з інвестиціями. Дуже негативно, але про це я чув від самих поляків, доволі поважних бізнесменів. Тому завдання нашої влади - і державної, і місцевої - докласти максимум зусиль, щоб у майбутньому такі негативні сигнали не посилювалися.
Влада має забезпечити максимальне сприяння інвесторам будь-якого рівня, особливо малого і середнього бізнесу. Бо великий бізнес зараз утримується від входження в проекти, вони очікують ще глибшого падіння. Почнуть входити тоді, коли відчують, що падіння найглибше, і ціни знизилися. Але вони почнуть входити тільки в ті країни, регіони, де будуть бачити підтримку, прозорість, ясність і зрозумілість дій влади, місцевого бізнесу. Має діяти система підтримки і гарантування для інвесторів у сьогоднішніх умовах. Наша місцева влада здатна створити такі умови.
Сьогодні, з точки зору Євро-2012, і міська влада, і регіональна докладають зусиль, щоб загарантувати інвесторам, що в наш регіон можна входити, тут можна розвиватися. Ми не можемо позбутися права приймати матчі Євро-2012, тому що сьогоднішня стратегія інвестиційного розвитку нашого регіону на 90% збудована довкола Євро-2012. Якщо в нас вибити з-під ніг Євро-2012, Львів надзвичайно сильно втратить, набагато більше, ніж міг би втратити будь-який інший регіон. Євро-2012 є архіважливим, стратегічним з точки зору інвестиційного розвитку львівського регіону.
- Коли криза буде найглибшою, і скільки часу знадобиться для виходу економіки до передкризового рівня?
- Найважчий період, за оцінками спеціалістів «Росан-Інвесту», припаде орієнтовно на березень, можливо, квітень. Скільки ж часу потрібно для виходу на передкризовий рівень, ніхто не знає. Ця криза нестандартна. Усі аналітики в світі б'ються над цим, але ніхто не здатен спрогнозувати, скільки це триватиме. У різних країнах це буде по-різному: в США - по одному, у Росії - по-іншому, в Україні - ще по-іншому. Різні чинники впливатимуть на те, хто, коли і як вийде з кризи. Хтось вийде послабленим, хтось вийде зміцнілим, сильнішим.
На нашу думку, вихід з кризи почнеться не раніше вересня-жовтня.
Знову ж таки, якщо повернутися до теми будівництва житлової та комерційної нерухомості, то можна вже сьогодні стверджувати, що зараз ми будемо бачити просідання ринку, але після завершення кризи, нерухомість подорожчає дуже стрімко, просто злетить в ціні. Компанії, які будуть мати можливість закінчити проекти в час виходу з кризу, продаватимуть її дорожче ніж до кризи. Вони сильно виграють, і це буде їхній позитив від кризи. Отже, хтось на цьому програє, хтось постраждає від цього, а хтось і виграє.
Юлія Поліковська
|
