Мені якось забракло часу розібратися – що ж такого особливого міститься в Законі України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», прийнятому наприкінці 2008 року, і чи допоможе він видряпатися з нинішньої економічної кризи. Але коли з’явилась така можливість і я уважно, як кажуть, з олівцем у руках, прочитав цей закон, то просто жахнувся... Зразу прийшов на думку вислів: кому війна, а кому рідна мати...
Зухвала суміш неграмотності та лобізму
Такої зухвалої суміші неграмотності (у прямому сенсі цього слова) та лобізму інтересів власників будівельних компаній, я давно вже не бачив. Усі свої проблеми вони нахабно збираються розв’язати за рахунок держави, місцевих громад і пересічних громадян, які інвестували кошти в будівництво житла, до того ж узявши іпотечні кредити й потрапивши в складне фінансове становище – унаслідок не так світової кризи, як економічного невігластва, популізму та корупції урядовців і центробанку країни.
Усі лобістські новели потрапили в цей закон невипадково. Це справа рук тих, хто на тлі галасливих заяв про «щоденну наполегливу працю з пошуку виходу з кризи та про турботу за долю країни» її цілеспрямовано грабував раніше і збирається грабувати далі. Адже добре відомо, що саме в кризових умовах особам, що мають відповідні важелі, легко збагачуватися за рахунок держави, місцевих громад і пересічних громадян.
У зв’язку з цим не завадило б подивитися, у якій фракції найбільше представників будівельної братії...
Докладний аналіз цього закону зайняв би не один десяток сторінок, тож хочу прокоментую лише деякі найбільш кричущі його норми, на які я звернув увагу.
Почну, мабуть, з відвертого ляпсусу, який містяться в цьому законі.
Так, у статті 1 дослівно написано таке:
«1. Подолання кризових явищ у будівельній галузі та житловому будівництві здійснюється відповідно до цього Закону шляхом:
викупу в забудовників та/або фінансових установ нереалізованого житла в об`єктах будівництва, що споруджувались із залученням коштів фізичних осіб у разі неспроможності забудовників продовжувати будівництво житла у зв’язку з недостатнім обсягом коштів для формування фондів соціального та службового житла».
Здогадались, що хотіли сказати законодавці? Сподіваюсь, що так. Але це нелегко збагнути, продираючись крізь безграмотність фрази, яка стала нормою українського законодавства.
До речі, це формулювання повторюється ще раз – в абзаці сьомому підпункті 2 пункту 2 прикінцевих та перехідних положень. Там, правда, на одну кому поставили більше – після слів «фізичних осіб», залишаючи його таким само безграмотним і кострубатим.
На захист уряду маю сказати, що ця дурість у тексті закону з’явилася вже після потрапляння його до Верховної Ради.
Держава допомагає будівельникам за рахунок дурнів?
Та якби ж то єдиною вадою цього закону були ляпи й нестиковки змін з нормами законів, в які вони введені... А там таких нестиковок чимало...
На жаль, ситуація значно гірша й відображає вона відвертий цинізм тих, хто проштовхував цей закон.
У статті "Антикризові заходи влади: аналіз дурниць і непрофесійності" я вже пояснював, що в умовах економічної кризи відновити житлове будівництво за допомогою стимулювання іпотеки неможливо. Тож цілі, які ставили лобісти закону, дещо інші.
Насправді – і про це відкрито говорять у кулуарах парламенту – представники будівельного лобі ставили собі на меті зняти з будівельників відповідальності за зібрані гроші, але аж ніяк за збудоване житло.
Громадяни обурюються, що банки відмовляються розривати депозитні угоди до моменту завершення строків їх дії. Так от тепер будівельні компанії, незважаючи на взяті на себе зобов’язані щодо будівництва житла, взагалі можуть не виконувати їх перед тими, у яких залучили кошти.
У пункті 4 статті 3 цього закону прямо вказано, що до 1 січня 2012 року фізичні та юридичні особи не можуть розривати угоди з будівельними організаціями, навіть якщо ті не виконують своїх зобов’язань. Але якщо й удалося розірвати таку угоду, то отримати свої гроші можна лише «після наступної реалізації такого об’єкта (частини об`єкта) житлового будівництва». Якщо ж продати його не вдається, то й гроші, відповідно, ви не отримаєте. А що б ви особливо не метушилися, передбачено положення, за яким «нарахування та виплата забудовником штрафних санкцій, передбачених договорами, та стягнення коштів, передбачених статтею 625 Цивільного кодексу України, на строк дії цієї статті не здійснюється».
Правда, тут же, щоб трохи присолодити гірку пілюлю, сказано, що «ця заборона не застосовується, якщо визначений термін прийняття в експлуатацію об’єкта будівництва переноситься більше ніж на 18 місяців». От тільки маленька дрібничка – ніхто ж не збирається повідомляти про перенесення саме на такий строк. А будь-які дії щодо захисту своїх прав можна буде здійснювати лише через 18 місяців після того, як мине термін, передбачений угодою між тим, хто давав гроші, і тим, хто мав побудувати житло.
Такий от безпроцентний кредит щонайменше на 18 місяців держава надала власникам будівельних компаній. Правда, не за свій рахунок, а за рахунок тих, хто мав дурість повірити, що в нас у разі невиконання будівельною компанією своїх зобов’язань держава захищатиме їхні права, а не того, хто їх фактично обікрав. Причому держава, як завжди, діє за принципом правового нігілізму, відбираючи ці права заднім числом. Адже зазначена норма поширюється на всі угоди, у тому числі й на ті, що були укладені до набуття чинності цього закону.
Поки все варитиметься, компанія успішно збанкрутує
Проте для будівельного лобі (чи, точніше, будівельного мафії), яке за хабарі чиновникам розтягало майже всі землі у великих і середніх містах України, безвідсотковий кредит від фізичних і юридичних осіб, отриманий за допомогою уряду й депутатів, виявився занадто малою здобиччю. Тому воно розраховує отримати добрячий кусень ще й за рахунок центральних і місцевих органів влади.
Так, по-перше, згідно з пунктом 4 статті 3 закону суб’єкти господарської діяльності, що здійснюють будівництво (забудовники), мають право на відстрочення до 1 січня 2012 року сплати пайових внесків на розвиток інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури населених пунктів та внесків до цільових фондів місцевих бюджетів. Правда, може статися, що й у 2012 році органи місцевого самоврядування нічого від них не отримають. Бо ці забудовники, отримавши весь прибуток і вивівши його в інші компанії, можуть ще до 2012 року припинити своє існування, наприклад збанкрутувати, криза ж усе-таки...
По-друге, відповідно до пункту 11 статті 4 органи місцевого самоврядування мають надати в користування забудовникам земельні ділянки під будівництво доступного житла без проведення аукціону. Таким чином, визначатимуть, хто отримає ці земельні ділянки, самі чиновники у вузькому колі особливо наближених до них власників будівельних компаній. За якою ціною вони будуватимуть ці житлові будинки, краще не питати. Єдине, що залишається в цьому разі, – це передати палкий привіт нашим полум’яним урядовим борцям із корупцією.
При цьому забудовників звільнять від пайової участі (внеску) на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів. Крім того, будівельні компанії зможуть не дуже непокоїтися про строки такого будівництва. Проектні та будівельно-монтажні роботи на таких земельних ділянках вони мають розпочати не пізніш як за три роки від дня надання земельної ділянки, а от щодо термінів закінчення будівництва жодних зобов’язань у них немає. І якщо навколо такої ділянки поставили паркан і щось почали там робити, то договори оренди на них підлягають поновленню на ті самі строки й на тих самих умовах, що були передбачені цими договорами в порядку, встановленому законом.
Замість арешту – спонсорство?
Але й це ще далеко не кінець подарунків, наданих будівельникам нашим урядом та проурядовою більшістю парламенту.
Як уже згадувалося, передбачається – хоч і сформульовано це дуже незграбно, – що держава збирається викуповувати в забудовників нереалізоване житло в разі їх неспроможності продовжувати будівництво. При цьому в законі зазначається, що державні кошти спрямовуватимуться в першу чергу на завершення будівництва об’єктів, що відповідають визначеним Кабінетом Міністрів вимогам і мають такий ступінь будівельної готовності: у 2009 році – на добудову житла, яке має ступінь готовності більш як 70 відсотків; у 2010 році – на добудову житла, яке має ступінь готовності більш як 50 відсотків.
Ось тут виникає декілька питань.
А якій відсоток такого нереалізованого житла залишився в цих забудовників – такий самий, що й ступінь будівельної готовності? Навіть якщо він не менший (хоча й це не виключено), то куди ж дівся прибуток від продажу реалізованих квадратних метрів цих будинків? Але ж не для кого не секрет, що рентабельність будівництва житла, наприклад у Києві, сягала чотирьохсот відсотків. В інших великих місцях вона ніколи не була нижчою від ста – ста п’ятдесяти відсотків. Тобто, продавши хоча б п’ятдесят відсотків житла в будинку, компанії, що були замовниками будівництва, уже покривали всі свої витрати на будівництво.
Не менш цікаве питання – а який взагалі зиск державі від такого фінансування недобудов? Очевидно, що весь прибуток від захмарних цін на житлову нерухомість уже отримали компанії, що були замовниками будівництва. А держава в особі центральних і місцевих органів влади лише отримає квадратні метри за досить високою собівартістю, які навіть продати не зможе, бо в людей грошей немає, а іпотечне кредитування фактично вмерло.
Тобто держава виступатиме таким собі спонсором власників компаній, які зібрали кошти й недобудували житлові будинки, замість того, щоб арештовувати їхнє майно й таким чином примусити їх завершити будівництво за власний кошт і передати житлові квадратні метри тим фізичним та юридичним особам, які вже заплатили за них власні гроші.
Ідіть, судіться зі столом і двома стільцями
У зв’язку з цією навколобудівельною вакханалією хотілось би звернути увагу ще ось на що. Уряд та проурядові депутати доклали всіх зусиль, аби зберегти можливості для збагачення будівельного лобі. При цьому вони не зробили жодного кроку, щоб запобігти появі нових «еліта-центрів» та припинити безконтрольне використання коштів українських громадян, залучених у житлове будівництво.
У 2003 році було прийнято Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Хоч він і був дуже недосконалий і написаний ще кострубатіше, ніж закон “про запобігання впливу світової кризи...”, але передбачав певну сукупність механізмів, покликаних захистити права фізичних та юридичних осіб, що вкладають кошти у житлове будівництво. Основним таким механізмом було ведення ліцензованою фінансовою установою обліку залучених коштів та забезпечення контролю за їх використанням лише на будівництво конкретного житлового будинку. Це б заважало використовувати залучені кошти на інші цілі, ніж ті, що пов’язані з будівництвом конкретного будинку, тому будівельні компанії фактично заблокували функціонування цього закону й почали використовувати іншу схему залучення й подальшого використання коштів на будівництво – так звані «житлові облігації».
Ця схема передбачає, що замовники будівництва випускають в обіг «житлові облігації» і продають їх пов’язаним з ними компаніям управління активами. При цьому ціна, за якою вони їх продають, дорівнює собівартості будівництва. Таким чином, вони виводять весь прибуток на компанії управління активами, які користуються пільгами з оподаткування прибутків. А вже ті продають житлові облігації фізичним особам за реальною ціною, яка ще донедавна могла бути у три – п’ять разів вищою від собівартості будівництва.
За такої схеми жодного контролю за залученими коштами немає, а стягнути кошти за недобудову чи невчасне завершення будівництва немає реальних можливостей.
Найчастіше під будівництво кожного житлового будинку будівельні компанії створюють формально нічим із ними не пов’язану юридичну особу, на балансі якої часто-густо нічого, крім столів та стільців, нема. Тому навіть вигравши всі суди, фізичні та юридичні особи нічого отримати з таких юридичних осіб не зможуть.
Литвину на замітку
Так сталось, що вивчати закон «про запобігання впливу світової фінансової кризи…» я почав за кілька днів до однієї з телепередач (16 лютого), на яку був запрошений як економічний експерт. Головним гостем ток-шоу був Голова Верховної Ради Володимир Литвин, який розповідав, як наполегливо працюють депутати, рятуючи країну від економічної кризи. Як позитивний приклад він навів і цей закон. На моє зауваження, що якщо народні обранці приймають такі закони, то краще б вони нічого не робили – шкоди від цього державі та громадянам країни було б значно менше, – Володимир Михайлович дуже образився, заявивши, що всі готові критикувати, замість того, щоб надавати свої пропозиції.
Отже, хотів би, щоб пан Литвин розцінював цю мою статтю як невеличкий аналіз урядово-парламентської творчості.
А на додачу хотілось би зазначити, що перед ухваленням таких законів, їх потрібно спочатку виносити на обговорення громадськості, враховувати зауваження, а потім уже приймати. Тоді б, може, менше було спроб грабувати державу та пересічних громадян з боку урядовців та олігархічних угруповань, котрі становлять основу цього парламенту.
Борис Кушнірук
|
