|
Надежды продавцов «вторички» на то, что накануне весны будет традиционный всплеск спроса и цены перестанут скользить вниз, тают, как снег. Однако рынок, с наступлением кризиса ставший похожим на зомби — живой труп — начал шевелиться: «кое-где у нас порой» что-то покупают. Что именно, почем и чего нам ждать в ближайший месяц, «Сегодня» выяснила с помощью специалистов-риелторов.
ЦЕНЫ УСТОЯТ.«Стали неплохо покупать 1—2-комнатные, притом не самые убогие «гостинки» и «хрущебы», а панельки 80—90-х годов, — утверждает директор АН «Аякс» Борис Егизарян. — Хорошую «единичку» за $50 тыс. и «двушку» за $70 тыс. уже непросто найти. Люди, накопившие деньги или сумевшие забрать банковские вклады, берут жилье для себя или с целью капвложения. Продавцы воспряли духом, поэтому в марте удешевления не будет. Если банки возобновят ипотеку и станет больше покупателей, продавцы попытаются даже поднять цены. Но если жилкредитов нет — «привет»: с апреля снова пойдет спад спроса и цен».
Кто-то сомневается, что будет «привет»? Банкам сейчас не до выдачи новых ипотечных кредитов — им бы по прежним платежи выбивать (многих заемщиков кризис сделал нищими), да самим в трубу не вылететь.
«Пошли покупки в низшем ценовом сегменте: берут 1-ком. по $40—50 тыс., 2-ком. по $60—70 тыс., а вот 3-ком. даже по $90—100 тыс. почти никого не интересуют, — констатирует директор АН «С.I.Т.» Эдуард Бразас. — Ожидаемого оживления рынка нет, сделок в 10 раз меньше, чем было в 2008-м — до 200 в месяц по Киеву. И в марте активности не будет. Но для дальнейшего падения цен я причин не вижу: все плохое уже случилось. Советую покупателям брать сейчас, торговаться, но... на самых дешевых квартирах вам не уступят».
Неправда, мы проверили — уступают $1—3 тыс. и на самых доступных 1—2-комнатных. А касаемо «плохого» — кризис, как серпантин, еще не раскрутился, и конца ему, простите за тавтологию, до конца года не предвидится. Значит...
...ЦЕНЫ УПАДУТ!Директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк поведал: «Спрос действительно появился, но только на самое дешевое жилье — есть сделки по «единичкам» стоимостью $50 тыс. На них можно выторговать до $2 тыс., а вот на «двушке» за $70 тыс. уступят $3—5 тыс., на «трешке» за $100 тыс. — $6—8 тыс. И это не предел: предложение на порядок выше спроса, цены будут падать».
Виктор Несин, директор АН «Кварт-сервис», говорит: «Раньше по ипотеке покупали 70% квартир, а сейчас — ноль, банки займы не дают. И вряд ли кредитование возобновится в ближайшие полгода. Граждане-покупатели с наличными деньгами обеспечили сиюминутное оживление мертвого рынка — показательно, что в БТИ, выдающем справки-характеристики на жилье, снова появились очереди. Однако эта волна покупателей скоро схлынет, и что дальше? Большинство людей выжидают, и они правы — думаю, стоимость всей «вторички» в марте упадет еще на 10%. Значит, по минимуму, 1-ком. пойдут по $40 тыс., 2-ком. — по $60 тыс., 3-ком. — по $80 тыс. Возможно, это и станет нижней точкой падения цен. Многих владельцев напугало резкое удешевление жилья, они сняли его с продажи в надежде, что кризис скоро закончится и цены опять пойдут вверх».
Ой, фантастика! Конца-края кризису пока не видать. И рынок-зомби будет помалу оживать, только если продавцы продолжат умерять аппетиты хотя бы на 5—10% в месяц.
САМЫЕ ДЕШЕВЫЕ.Большинство «демократичных» вариантов предлагают в хрущевках, зато можно выторговать еще $1—2 тысячи.
1-комнатные
$27 тыс. Соломенский р-н, ул Новополевая, 19/13,5/4 кв. м
$28 тыс. Оболонский р-н, ул. 8 Марта, 20/12/5 кв. м
$30 тыс. Днепровский р-н, бул. Гашека, 27/19/5 кв. м
2-комнатные
$48 тыс. Деснянский р-н, ул, Милютенко, 45/30/7 кв. м
$50 тыс. Деснянский р-н, пр. Маяковского, 50/28/8 кв. м
$52 тыс. Днепровский р-н, ул. Красноткацкая, 42/29/6 кв. м
3-комнатные
$65 тыс. Днепровский р-н, ул. Тампере, 55/44/7 кв. м
$67 тыс. Оболонский р-н, ул. Героев Днепра, 72/52/8 кв. м
$69 тыс. Шевченковский р-н, ул. Краснодарская, 62/41/7 кв. м
НОВОСТРОЙ: ЗАСТОЙ ОБЕРНЕТСЯ РЕЗКИМ УДЕШЕВЛЕНИЕМ
Новостройки — в коме: к концу 2008-го было заморожено 60% домов, а сегодня — уже 90%. Застройщикам — полбеды: не закончат, так законсервируют до лучших времен или вовсе бросят. А каково людям, вложившим свои кровные в такие «руины»?
Дабы обеспечить достройку домов, готовых на 70% и более, Кабмин выделяет 3 млрд. грн. (даже по скромным оценкам Минстроя нужно 14 млрд.). Послезавтра сей пирог — точнее, пирожок — на заседании КМ будут делить между стройкомпаниями.
«Не верю, что этот мизер оживит стройки и что вернется доверие людей, обжегшихся на вложениях в замороженные дома, — резюмирует директор консалтинговой компании Building&Live Development Виктор Распутный. — Сейчас почти ничего не строится и не продается. И не будет, пока не возобновятся ипотечные кредиты и люди не убедятся, что дома сдаются в эксплуатацию. Но в этом году не увидим ни кредитов, ни массового завершения строек: «первичка» останется мертвой».
Интересно, что застройщики почти не снижают стоимость «метров», притом что покупателей у них — кот наплакал. «Явочным порядком можно добиться скидки 10—15%, но только на квартиры в домах экономкласса, а не в «элитке», несмотря на почти нулевой спрос, — говорит руководитель инвестотдела консалтинговой фирмы «НовоБудова» Дмиторий Колиснык. — Но при любых скидках я не советую покупать жилье в доме с готовностью менее 90%, иначе огромный риск, что он будет заморожен».
«Только в сданных домах можно покупать квартиры, — вторит ведущий специалист консалтинговой компании «Канзас» Денис Морозов. — И не дороже чем по $1000/кв. м: застройщики вполне могут снизить цены на 20—30%, учитывая, что стройматериалы и рабсила с начала кризиса подешевели в 1,5 раза. Впрочем, и по такой цене в условиях массового безденежья и отсутствия ипотечных кредитов будут лишь единичные покупки».
«А сегодня и покупать нечего, 1—2-ком. квартир на продажу в готовых домах экономкласса практически нет, — утверждает директор девелоперской компании Slav-Invest Милан Паевич. — В этом году не произойдет размораживания объектов: вряд ли правительство реально выделит на них деньги. Как следствие, увидим серьезный дефицит такого жилья, и цены на него не снизятся».
Независимый аналитик Ярослав Цуканов возражает: «Пускай строители не пугают дефицитом — на 1,5—2 года желающим хватит квартир, продаваемых хозяевами в уже сданных новых домах. И цены у частников обычно ниже, чем у строителей. А последним, думаю, придется их резко опустить, до $700—800/кв. м. Да, это лишь немного выше себестоимости, снизившейся благодаря удешевлению стройматериалов и рабочих рук до $500—600, но только такой «демпинг» в условиях кризиса сможет привлечь покупателей».
ЗЕМЛЯ И ЗА ПОЛЦЕНЫ ПОЧТИ НИКОМУ НЕ НУЖНА
Два момента намедни удивили автора этих строк. Первый — в вагонах метро появилась куча пиратским образом расклеенных объявлений, предлагающих купить участки под жилищное строительство: видать, с продажами совсем дела плохи, раз до этого дошло. Второй — статистика (см. таблицу ниже), исходя из которой в феврале на Киевщине участки подешевели всего на 3—8%, тогда как стоимость квартир на «вторичке» упала на 10%: выходит, землица сопротивляется кризису сильнее, чем жилье. Где же истина?
МОГУТ ОБМАНУТЬ.«Сегодня этот специфический товар мало кому нужен, — вздыхает вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. — Люди консультируются, прицениваются, но реальных сделок заключаются единицы, и почти исключительно — по «горящим» участкам, хозяевам которых в пожарном порядке нужны деньги на погашение кредита, решение семейных или бизнес-проблем. Поэтому они зачастую скидывают начальную цену в 2—3 раза.
Я думаю, номинально в марте стоимость наделов в 10—50-километровой зоне от Киева уменьшится на 15—20%, однако это показатель условный, в большинстве случаев дадут гораздо большие скидки. И будет земля катиться под гору, пока банки не возобновят ипотечное кредитование. Но: начнут они с выдачи займов на «вторичное» жилье, потом — на квартиры в новостроях и лишь напоследок — на участки под застройку. Так что очередь до них в этом году точно не дойдет, а поскольку «лишние» наличные деньги есть у немногих, число покупок будет стремиться к нулю.
Если вы все-таки решите стать «помещиком», во-первых, советую не торопиться — к лету увидите в 1,5 раза меньшие цены. А, во-вторых, хочу предупредить: в это смутное время наверняка появится масса мошенников, которые покажут вам дивный участок вблизи реки или леса, с удобным выездом на трассу, вы купите... но в действительности не его, а клочок земли в чистом поле. Или границы надела укажут неверно: вы построите дом, а потом окажется, что — на территории соседа, и придется его сносить. Чтобы не опростоволоситься, наймите спецфирму, имеющую лицензию Укрземресурсов, которая за небольшую плату (до 1000 грн.) «привяжет» участок к местности и выдаст акт согласования земельных границ».
ИНВЕСТИЦИЯ «ОТ БУРАТИНО».Ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий прогнозирует, что за март землица под Киевом упадет в цене на 10%, но согласен, что в перечисленных «предыдущим оратором» случаях ее можно будет купить за полцены, а то и за треть.
«С таким торгом, если были бы свободные деньги, я бы взял для себя участок в качестве объекта инвестиции, — говорит эксперт. — И именно удаленный на 30—50 км от столицы: там выбор большой, в отличие от близких к Киеву районов, а цены на порядок ниже — по $500—700 за сотку можно найти отличный вариант. В условиях, когда к банкам доверия нет, это разумное долгосрочное вложение денег: через 3—5 лет эту землю наверняка можно будет продать в 2—3 раза дороже».
А вот я бы, признаться, поостерегся от такой инвестиции в духе Буратино: дескать, зарой свои золотые на Поле чудес и жди, пока вырастет усыпанное дукатами дерево. Мои сомнения укрепил уже упомянутый вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко, считающий, что от такого вложения в ближайшие годы не только никакого дохода не получишь, но и убытки можешь понести. Если кризис продлится и в этом, и в следующем году, стоимость земли упадет в разы, а по окончании лихолетья будет возвращаться на исходные позиции очень медленно — не факт, что и за пятилетку вернется. Да к тому же земля — товар не очень-то ликвидный, пока найдете покупателя, может не один год может пройти. А затраты сил, нервов и времени на демонстрации покупателям... Словом, овчинка выделки не стоит.
«БЕДНЯКИ»-ОСОБНЯКИ
За время кризиса многие коттеджи в окрестностях столицы подешевели больше, чем киевские квартиры. Число таких «бедняков»-особняков быстро растет. И неудивительно, в основном их владельцы — предприниматели средней руки, срочно избавляющиеся от домов по разным причинам: бизнес не заладился, банк на развитие дела кредит не выдал или же нечем погасить ипотечный заем. Вот почему такие хоромы часто продаются ниже себестоимости, составляя достойную альтернативу «первичке» в коттеджных поселках.
Итак, приценимся. Просторный (250 кв. м) дом в Новопетровцах отдают за $160 тыс. — в 2—2,5 раза дешевле, чем он стоил до кризиса. Минимум втрое по сравнению с сентябрем «усохла» цена особняка в Гореничах — $140 тыс. за 320 «квадратов». А вот и старый знакомый — коттедж в Вите-Почтовой (230 кв. м), который «висит» уже 2 месяца, хотя цена упала со $140 до $130 тыс.:— это в 3—4 раза меньше докризисной.
Интересно, пойдут ли на аналогичный «демпинг» застройщики коттеджных поселков? «Думаю, да — говорит независимый аналитик Руслан Кизлайтис. — Если не продаешь коттедж за год, то теряешь $400/кв. м на его охране и обслуживании. И, поскольку сейчас коттеджи почти не берут, застройщики будут вынуждены для оживления спроса скинуть цены в 2,5—3 раза — до $600—700/кв. м».
Ему возражает ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий: «Не думаю, что застройщики таких поселков будут массово снижать цены, поскольку их главное достояние — земля в удобном месте, а не сами дома. Просто будут меньше строить и продавать, пока не закончится кризис».
АРЕНДА: САМАЯ ДОСТУПНАЯ — ПО $200, А БУДЕТ И ПО $120
Тысячи квартир месяцами «висят» на рынке в тщетном ожидании покупателей. Отчаявшись их продать или не желая отдавать за бесценок, многие хозяева переключаются на сдачу в аренду — дескать, переживем кризис, дождемся нового всплеска спроса — а уж тогда сорвем куш на продаже. По данным независимого портала «Недвижимость», только за прошлую неделю количество сдаваемых квартир выросло на 7,5%. Однако при таком лавинообразном росте предложения, как мы убедились, «тарифы» на съемные «метры» остались на уровне января. Зато появилось гораздо больше недорогих «хатынок». Отобрав несколько вариантов, «Сегодня» связалась с риелторами, представляющими интересы владельцев, и попросила их спрогнозировать, что будет с ценами весной.
$200=1600 ГРН. Брокер из АН «Практика риелти» Александр Поляков откровенно рассказал, что проходящая через него 29-метровая "единичка" — не ахти: ремонт по ней плачет, мебели нет. Зато уместен торг в пределах 100—200 грн. «Спрос по сравнению с декабрем заметно упал, хорошо, если в неделю пристроишь 1 квартиру, — откровенничает специалист. — И все же, мне кажется, весной аренда не подешевеет: все новостройки стоят, «вторичка» почти не продается — люди останутся квартиросъемщиками». Замечаете противоречие? Пусть даже не меньше станет постояльцев, но при растущем-то предложении и падающем спросе вряд ли хозяева устоят — придется им в борьбе за клиентов идти на уступки.
$220. Выставленная за валюту 40-метровка, по словам риелтора И. из АН «Огни Троещины», — просто сказка: отменно меблированная, с TV, холодильником, интернетом. «Торговаться всегда можно, особенно если хозяин уже устал от просмотров, но причин для массового удешевления я не вижу, — говорит брокер. — Станут возвращаться из-за границы украинцы, потерявшие там работу, весной в Киев потянутся строители, если стройки оживут: спрос на аренду вырастет».
Аргументы не выдерживают критики. Гастарбайтеры — в основном уроженцы Западной Украины, чего ради им в Киев ехать, где с работой тоже напряженка? Да и стройки весной уж точно не оживут, в лучшем случае — осенью.
$234=1800 ГРН. Интересно, что брокеры обеих квартир, выставленных за такую цену (одна — «полный фарш», другая — почти пустая), оказались единомышленницами. Валентина Гурняк из АН «Грааль-Р» говорит: «Оживления нет и не предвидится. Многие квартиры по 2 месяца «висят», хозяева теряют деньги. Некуда им деваться: будут уступать, я думаю — на треть от заявленной цены». «Спроса мало, и денег у людей все меньше, так что, считаю, за весну аренда подешевеет в среднем на 30—40%. Появятся квартиры и по $120», — полагает Неля И. из АН «Феникс-2000».
|
