|
После некоторого затишья в ситуации с достройкой жилья наметились сдвиги. Президент «дал добро» на начало экспериментальной программы по достройке объектов незавершенного строительства со степенью готовности выше 70%. Он согласен с выделением Нацбанком первого миллиарда (из 3 запланированных) на финансирование этого процесса. Однако НБУ не спешит хрустеть купюрами, дескать, инструментария для выполнения программы нет.
Нацбанк не разделяет надежд
Застройщики давно ждали этого момента - Виктор Ющенко во время ознакомления с объектами «Киевгорстроя», также претендующего на получение госпомощи, назвал достройку жилья национальным приоритетом года.
По его словам, схема финансирования первого миллиарда гривень (на эту сумму Нацбанк должен выкупить ценные бумаги, выпущенные ГИУ) даст возможность достроить порядка 300 тыс. квадратных метров для 12-15 тысяч семей, а площадь при сдаче в эксплуатацию составит 1,1 млн. кв.м и позволит обеспечить жильем 60 тысяч граждан.
«Рассекретил» схему первый заместитель главы Государственного ипотечного учреждения Сергей Москаленко. Он пояснил, что она заключается в привлечении средств от инвесторов и передаче их Ощадбанку и «Укрэксимбанку». Кредит банкам-партнерам предоставляется на срок до 2,5 лет. После проведения конкурса с элементами аукциона застройщик аккредитуется в ГИУ и банках, а средства пройдут через Фонд финансирования строительства. После ввода дома в эксплуатацию ГИУ выкупает у банка часть финансового кредита таким образом рефинансируя банк.
Кроме того, схема предусматривает снижение налогового давления путем распространения механизма налогового кредита на расходы, понесенные при строительстве жилья.
«Мы зарегистрировали эмиссию и надеемся, что после этого совещания мы по доброй воле Ощадбанка, «Укрэксимбанка» и Нацбанка начнем конкурс по поиску инвестора», – отметил С.Москаленко.
Однако, в Нацбанке не разделяют надежд Президента и застройщиков. Директор департамента внешнеэкономических отношений НБУ Сергей Круглик в комментарии УНИАН отметил, что вопрос выкупа облигаций у ГИУ на 1 млрд. грн. сейчас не рассматривается, потому что нет инструментария программы. То есть, нет детально проработанных прозрачных схем кредитования застройщиков и населения, финансирования достройки домов и т.д. И появится ли пакет документов, способный удовлетворить Нацбанк, большой вопрос.
Стоит отметить, что стоимость достройки 465 объектов незавершенного строительства со степенью готовности свыше 70%, из которых половина находится в Киеве и Киевской области, составляет 7,5 млрд. грн. Всего в Украине насчитывается около 900 объектов незавершенного строительства со степенью готовности более 50% на общую сумму порядка 20 млрд. грн.
Нет денег у застройщика – нет помощи
Министерство регионального развития и строительства не сидело сложа руки и разработало три проекта постановления, регулирующие использование средств Стабилизационного фонда для кредитование достройки жилья. Ожидается, что эти постановления правительство примет на своем ближайшем заседании. Вносят ли ясность эти документы в процедуру получения застройщиками госпомощи?
Главный тезис проекта постановления «Об утверждении Порядка использования средств Стабилизационного фонда для предоставления кредитов на завершение строительства жилья, которое осуществляется с привлечением ипотечных кредитов» заключается в том, что кредиты предоставляются при условии обязательного софинансирования достройки жилья банками и застройщиками. Кредиты предоставляются после перечисления финансовым учреждением и заказчиком строительства средств в полном объеме в соответствии с указанными долями в софинансировании и графиком финансирования. Причем отказ финансового учреждения и заказчика строительства в финансировании является основанием для не предоставления кредита.
Хотя условия софинансирования в документе не прописаны, понятно, что для долевого участия у застройщика должны быть собственные средства. Если же их нет, в госпомощи откажут. Таким образом, правительство еще раз «прогонит через сито» претендентов на кредиты из тех застройщиков, кто уже вошел в последний список по объектам незавершенного строительства (465 объектов в Украине на общую сумму 7,5 млрд. грн.), чтобы уложиться в запланированные 3 млрд. грн.
Эксперты прогнозируют, что правительство может запросить у застройщиков и банков, финансирующих строительство дома, до 50% (к примеру, по 20% участвуют банк и застройщик) от суммы, необходимой для достройки. В условиях, когда ни у застройщиков, ни у банков нет свободных средств, ситуация выглядит парадоксальной.
«Что такое долевое участие? Ни в одном законодательном документе понятия «долевое участие» нет. Поэтому я подозреваю, что эта норма будет трактоваться как удобно для того, чтобы решить те или иные вопросы», - отмечает директор КУА «Финком Эссет Менеджмент» Павел Ружицкий.
По мнению независимого эксперта Владимира Германова, кредиты следует предоставлять только тем компаниям, у которых сметная стоимость сбалансирована и нет лишних затрат. «Государство должно контролировать, какую сумму денег оно дает. И мониторить, сколько действительно необходимо денег на достройку того или иного проекта. Плюс отсрочка по выплатам процентов на один год с момента ввода дома в эксплуатацию», - считает он.
В этом с ним согласен и П.Ружицкий, который не верит, что при условии выделения средств схема господдержки достройки жилья заработает.
«Чтобы она заработала, нужно очень жестко контролировать целевое использование этих денег. К сожалению, существующее законодательство этого не предусматривает. Единственный механизм – фонд финансирования строительства – достаточно легко обходится при желании. Я прогнозирую, что застройщики максимально хотят эти деньги использовать для того, чтобы покрыть существующие разрывы ликвидности», - подчеркивает эксперт.
Вернемся к документу: отбор объектов, для завершения строительства которых будут предоставляться кредиты за счет средств Стабфонда, осуществляется по результатам конкурса с элементами аукциона, проведение которых должно начаться после принятия Кабмином вышуепомянутого порядка использования средств из Стабфонда. И хотя порядок проведения конкурсов утвержден, единственным четко выписанным критерием участия является самая низкая цена жилья.
Стоит отметить, что для проведения аукциона начальная стоимость жилья в Киеве установлена на уровне 8 тыс. грн./кв.м, в Киевской области – 7,5 тыс. грн./кв.м, в Севастополе и областных центрах – 6 тыс. грн./кв.м, в других населенных пунктах – 5 тыс. грн./кв.м.
Победителями конкурса будут участники, предложившие наибольшую площадь за предложенную цену.
Ипотека для достройки
Минрегионстрой предусматривает и другую возможность достройки жилья – через ипотечное кредитование населения.
Схема получения ипотечных кредитов населением окончательно не выписана. Известно только, что за ипотекой люди (в первую очередь, стоящие на квартучете) могут обращаться в местные органы исполнительной власти, непосредственно в «Ощадбанк» или «Укрэксимбанк», или в Минрегионстрой.
В ГИУ разъяснили, что для граждан предусматриваются ипотечные кредиты в гривне на 5-30 лет под 14,6% годовых из расчета 21 кв. м на человека плюс дополнительно 10 кв. м на семью. По подсчетам ведомства, ежемесячный платеж по кредиту составит 2,8 тыс. грн. для Киева (при цене 4,8 тыс. грн. за кв. м) и 2,2-2,6 тыс. грн. – для жителей Севастополя и областных центров.
А вот по оценкам народного депутата Игоря Лысова (автора закона об обеспечении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства), для получения ипотечного кредита ГИУ доход человека должен составлять, как минимум, 4 тыс. долл., потому что ежемесячный платеж потянет на 6-10 тыс. грн.
Он сомневается в том, что найдутся желающие «поддержать строительную отрасль».
Закономерные опасения у экспертов вызывает и желание направить ипотеку для удовлетворения очередников – именно они не самая платежеспособная категория населения. В то же время, программа не учитывает заемщиков, которые ранее взяли кредиты в валюте, купили жилье и сейчас не могут рассчитаться с банками и застройщиками.
Риэлторы сомневаются, что до покупателя жилья по этой госпрограмме дойдет ставка в 14,6%, поскольку банк может прибавить к ней свои проценты. К примеру, программа ГИУ сегодня предполагает 21,5% в гривне с достаточно высокими требованиями к заемщику.
По задумке Минрегионстроя, относительно отобранных недостроев местными властями будут формироваться пулы заемщиков (люди, готовые взять ипотеку). А по окончании строительства дома планируется заместить кредиты, выданные застройщикам, ипотечными кредитами, выданными населению, чтобы банки могли отчитаться за использованные средства перед ГИУ.
«К примеру, есть объект со степенью готовности 70%. Сегодня население желает принять участие в программе, но когда объект построен на 90 или 95% желающих намного больше. Поэтому на период достройки мы предоставляем кредиты застройщикам с постепенным замещением. Застройщик строит, банк выдает кредиты населению, и эти средства гасят кредиты, выданные застройщикам. По окончании строительства этот кредит замещен кредитами, выданными физическим лицам», - пояснил замминистра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко.
Социальное жилье из недостроев
Относительно тех застройщиков, которые не имеют собственных средств для участия в софинансировании, правительство планирует выкупать непроданные или незавершенные ими квартиры и формировать из них фонд социального и служебного жилья.
Воплотить эту идею в жизнь призван разработанный Минрегионстроем проект постановления «Об утверждении порядка использования в 2009 году средств Стабилизационного фонда для выкупа у застройщиков и/или финансовых учреждений нереализованного жилья на объектах строительства…».
В документе речь идет о том, что Минрегионстрой (как распорядитель бюджетных средств) будет распределять деньги между местными властями, чтобы те направляли госсредства «на выкуп у застройщиков или финансовых учреждений нереализованного жилья путем приобретения его на условиях паевого участия». Выделять средства планируется соответствующим решением правительства после совместного обращения Минрегионстроя и Минфина.
Для получения денег на выкуп жилья центральные и местные органы власти подают Минрегионстрою информацию о количестве граждан, имеющих право на получение социального и служебного жилья в разрезе регионов с указанием перечня необходимых квартир.
Разумеется, выкуп нереализованного жилья предусматривается только в недостроенных объектах со степенью готовности свыше 70%, при предоставлении гарантий введения в эксплуатацию объекта в 2009 году, а также если жилая площадь квартир составляет не более 21 кв. м на одного человека и дополнительно 10,5 кв. м на семью.
После ввода домов в эксплуатацию Минрегионстрой передает на основании решения Кабмина выкупленное жилье на баланс центральных и местных органов власти, а те распределяют жилье между людьми.
Выкуп жилья государством поддерживают и в регионах. К примеру, глава Винницкой облгосадминистрации Александр Домбровский считает, что государство должно выступить главным оператором, сконцентрировать все финансовые ресурсы и выкупить это жилье для определенных категорий граждан (военнослужащих, чернобыльцев и т.д.).
Альтернатива госпомощи
Эксперты в один голос утверждают, что государственная помощь в плане достройки жилья не станет панацеей для спасения строительной отрасли. Скорее, это - помощь застройщикам, а не людям, вложившим деньги в недострои. Во-первых, слишком малы объемы жилья, которые можно достроить за 3 млрд. грн., во-вторых, обещанных денег пока никто не видел, в-третьих, вездесущая «волосатая рука», не оставляющая шансов государственному контролю расходования средств.
К тому же, укрепилось мнение, что деньги на достройку – это лобби застройщиков, у которых из-за недостроенных и непроданных объектов образовались дыры в финпоказателях и задельных программах.
Поскребя по сусекам, игроки рынка пришли к выводу, что нужно последовать примеру Мюнхгаузена и вытащить себя «за волосы».
«Рынок не будет ждать государственной поддержки, будет решать самостоятельно, то есть, сам себя вытаскивать за волосы», - считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Андрей Шульга.
То, что население не спешит расставаться с деньгами на покупку жилья, аналитики связывают, в первую очередь, с укрепившимся недоверием к банковской системе (население сняло с депозитов 90 млрд. грн.), к застройщикам (опасение роста количества обманутых инвесторов) и государству.
Поэтому сомневаются в том, что деньги населения, которые могли бы спасти строительный рынок, вернутся в банки или пойдут застройщикам на первичный рынок.
По словам вице-президента Союза специалистов по недвижимости Украины Анатолия Топала, доверие можно было бы вернуть с помощью «силового решения» по объектам, которые уже близки к сдачи в эксплуатацию, но из-за каких-то политических мотивов не сдаются. А таких объектов в Киеве много.
«Если бы государство в течение полугода эти деньги направило на сдачу того, что уже должно быть сдано, и люди въехали в эти квартиры, то это было бы более существенно, чем точечное кредитование», - считает эксперт.
В регионах обеспокоены полным отсутствием программы строительства жилья на перспективу. Ведь, если новые объекты не будут заложены в этом году, возникнет дефицит жилья и его стоимость через 2-3 года может подскочить.
Финансисты считают, что заставить работать деньги и вернуть их в экономику можно с помощью выпуска ценных бумаг либо правительством, либо Нацбанком, лучше в долларах или евро, обеспеченных реальными активами (к примеру, акциями «Укртелекома» или Одесского припортового завода).
«Этот актив должен давать рыночную ставку доходности до 10% в долларах. Плюс ввести легализацию доходов физлиц: если у чиновника есть в ячейке 10 миллионов, чтобы не было вопросов, где он их взял», - пояснил П.Ружицкий.
С помощью вырученных средств можно будет наполнить Стабилизационный фонд и поддержать банки, которые начнут кредитовать реальный сектор экономики, в том числе и строительство.
Зинаида БЛОК
| 
